租房的問題 [Darmstadt]

schoko

本來想說老爺公司有relocation服務，到時候去再看房子就可以，所以我也不是很認真的在找房子，只不過偶爾去www.meinstadt.de　看看大概什麼樣的房子會出租。結果今天老爺告訴我一個晴天霹靂的消息，原來他們公司的relocation所請的仲介，不一定真的那麼有用，遇到機車的房東一樣沒輒。更糟的是，似乎全Darmstadt的房東都知道老爺那家公司是頭肥羊，能宰就宰，所以租的時候都沒問題（聽到他們公司的名稱，房租還會＂追加＂！），但是退的時候就很慘。尤其我有兩個＂上托兒所／幼稚園＂的小孩，我覺得我應該是被宰定了.....

反正我爬了文，雖然知道要有＂馬力強大的機車同事＂撐腰會比仲介來得有用，但是我們不太可能請老爺的老闆來幫忙處裡這種事情（尤其他們都已經全權委託仲介了），所以我現在只能自己慢慢想，有什麼是要寫在合約中的。趁還有網路可以用，趕快來討救兵。。。（真的！雖然我不會煮菜，但是我會學！未來必以一鍋滷豬腳回饋）

請幫忙：
１。有租屋　制式合約　或是　合約範本　可以讓我先看嗎？英文最好，德文也行啦～
２。Darmstadt　那一區的環境／治安／交通比較好呢？我的小孩應該會到Seeheim上學，所以從Darmstadt一路到Seeheim附近的房子都在考慮範圍　（公寓　或　Haus，哪一種比較好呢？）
３。一般租房（無家具），那到底會不會有烤爐／電磁爐／冰箱這種基本廚房工具呢？
４。數位相機的照相存證算不算證據？（等我有網路可以傳給房東時，他搞不好說我照片是事後動手腳照的哩）
５。我可不可以在合約中寫明，我不負責還原？要走的時候，我只將鑰匙還他，廚房器具維持在＂可用＂的狀況下就好，意思就是，就算髒到臭頭我也不管？（反正他可以提高一點房租呀）

可以嗎？這樣可以嗎？請有經驗的大德們幫我解惑一下，真的十分十分感謝啦!

[ 本文最後由 schoko 於 2008-12-9 15:22 編輯 ]

mmarta

原文由 schoko 於 2008-12-9 15:15 發表


本來想說老爺公司有relocation服務，到時候去再看房子就可以，所以我也不是很認真的在找房子，只不過偶爾去www.meinstadt.de　看看大概什麼樣的房子會出租。結果今天老爺告訴我一個晴天霹靂的消息，原來他們公司的relocation所請的仲介，不一定真的那麼有用，遇到機車的房東一樣沒輒。更糟的是，似乎全Darmstadt的房東都知道老爺那家公司是頭肥羊，能宰就宰，所以租的時候都沒問題（聽到他們公司的名稱，房租還會＂追加＂！），但是退的時候就很慘。尤其我有兩個＂上托兒所／幼稚園＂的小孩，我覺得我應該是被宰定了.....

反正我爬了文，雖然知道要有＂馬力強大的機車同事＂撐腰會比仲介來得有用，但是我們不太可能請老爺的老闆來幫忙處裡這種事情（尤其他們都已經全權委託仲介了），所以我現在只能自己慢慢想，有什麼是要寫在合約中的。趁還有網路可以用，趕快來討救兵。。。（真的！雖然我不會煮菜，但是我會學！未來必以一鍋滷豬腳回饋）

請幫忙：
１。有租屋　制式合約　或是　合約範本　可以讓我先看嗎？英文最好，德文也行啦～

我這裡幫你網路上找到一份很基本的房屋租約供你參考。

但是純粹參考。因為每個房子的狀況不同。
譬如，有的房子可能有共用區域的規定，譬如洗衣房、電梯、垃圾等等的基本規定，
或者房子有提供給你基本的設備，譬如廚房（也就是爐子、烤箱、冰箱等等），
另外可能還有詳細明定房東對於房租的漲價時間、範圍等等的法定權力，
Nebenkosten 的涵蓋範圍以及計算方式，
等等等等。

每個房子的狀況不同，必須依據個別房子來訂合約。
譬如，我就有一份合約是洋洋灑灑不是幾頁而是一大本合約。
建議你可以請房東/租屋公司給你幾天時間讓你好好看看合約再簽。
畢竟你是外國人，我想這樣的要求是合理的，對於很重視合約的德國人來說他們也能夠理解清楚合約的重要性而不會刁難你。

２。Darmstadt　那一區的環境／治安／交通比較好呢？我的小孩應該會到Seeheim上學，所以從Darmstadt一路到Seeheim附近的房子都在考慮範圍　（公寓　或　Haus，哪一種比較好呢？）

這我不熟就不要亂賣弄。

３。一般租房（無家具），那到底會不會有烤爐／電磁爐／冰箱這種基本廚房工具呢？

不一定。
有的本身就有附，有的你可以直接跟前房客買，有的你必須自己張羅。

建議你最好找本身就有附或者前房客有留下的房子，
不然如果本身完全是空的，
你們一家人想必開伙的時間會不短，那麼廚房就不可能太陽春，
如果必須要自己張羅，
廚具的購買是一筆這也就罷了，
重點是請人幫忙裝的所費不柴，可能還會因此衍生一些時間、心力上的支出，
語言、需求、標準的不同等等
剛來德國不需要去招惹這樣的麻煩。

４。數位相機的照相存證算不算證據？（等我有網路可以傳給房東時，他搞不好說我照片是事後動手腳照的哩）

最正統的方式應該是在入住時跟房東（以及仲介）或者也可以請友人同行當證人一起查看房屋狀況，
強烈建議要找德文可以相通的友人同行
將問題以及交屋狀況簽訂一份 Protokoll，
這才是最正統有法律上效力的作法。
不然就你或者房東單方的證據提供，
即使具有法律上效力的證物，如果對簿公堂的話，只有單方的證據一樣都會造成很多複雜的處理問題。

５。我可不可以在合約中寫明，我不負責還原？要走的時候，我只將鑰匙還他，廚房器具維持在＂可用＂的狀況下就好，意思就是，就算髒到臭頭我也不管？（反正他可以提高一點房租呀）

負不負責還原這是跟房東之間的協定，
可以討論。
我目前簡略想到以下幾種可能性，

a.只要將房屋依照原交屋方式交還便不會產生任何費用上的問題。
b.新屋/新家具交屋在退屋時必須負擔一些維修/維新費用
c.舊屋交屋在退屋時有折損，則扣押金或者賠償。

但是有個要弄清楚的概念是，
仲介以及房東是兩個不同的單位，
仲介賺取仲介費跟房東提高房租是不同的問題。
仲介費的賺取並不能轉嫁到房東的責任/成本上面來。

通常如果租一年以上，我沒有記錯的話，通常收取的仲介費應該是 2.33 個月的租金。

schoko

原文由 mmarta 於 2008-12-10 03:22 發表

每個房子的狀況不同，必須依據個別房子來訂合約。
譬如，我就有一份合約是洋洋灑灑不是幾頁而是一大本合約。
建議你可以請房東/租屋公司給你幾天時間讓你好好看看合約再簽。
畢竟你是外國人，我想這樣的要求是合理的，對於很重視合約的德國人來說他們也能夠理解清楚合約的重要性而不會刁難你。

謝謝謝謝! 我已經將合約印出來讀了。請問mmarta，那邊可以看到那種一大本的合約呢? 越龜毛越好，
我是不怕讀合約的，因為我自己就是在做建廠合約的，一本150頁以上的合約(不包括附件)我已經讀的很習慣了.....呵呵

最正統的方式應該是在入住時跟房東（以及仲介）或者也可以請友人同行當證人一起查看房屋狀況，
強烈建議要找德文可以相通的友人同行
將問題以及交屋狀況簽訂一份 Protokoll，
這才是最正統有法律上效力的作法。
不然就你或者房東單方的證據提供，
即使具有法律上效力的證物，如果對簿公堂的話，只有單方的證據一樣都會造成很多複雜的處理問題。

其實我有親人是奧地利籍的台灣人，德文很OK，但是畢竟不是"白人"，怕不夠唬人... 而且他的"公正第三人"身分怕被質疑...不然我就不要說那是我的親人好了，反正他們也查不到吧? (((可是他長的又不夠兇....我還比他兇耶....唉)

負不負責還原這是跟房東之間的協定，
可以討論。
我目前簡略想到以下幾種可能性，

a.只要將房屋依照原交屋方式交還便不會產生任何費用上的問題。
b.新屋/新家具交屋在退屋時必須負擔一些維修/維新費用
c.舊屋交屋在退屋時有折損，則扣押金或者賠償。

嗯... 如果交屋方式跟德國法律無關的話，那我多給他一些房租，當做未來"維修/維新費用"，應該還算合理吧?
"折損"實在很難定義，我來硬ㄠ看看，如果房子處在"可用情況"下，他就不能扣我押金...這樣不曉得可不可行? 有人試過嗎?

但是有個要弄清楚的概念是，
仲介以及房東是兩個不同的單位，
仲介賺取仲介費跟房東提高房租是不同的問題。
仲介費的賺取並不能轉嫁到房東的責任/成本上面來。

通常如果租一年以上，我沒有記錯的話，通常收取的仲介費應該是 2.33 個月的租金。

所以我提高房租的話，其實雙方都會有賺呀....如果1200EU的房子，我讓他租金變成1600EU(隨口講講的啦)，
就算扣掉他的2.33月月租，算起來當他未來的維修成本應該會夠吧?
其實我有想要先簽1年，以後每年續簽，然後我有用"房租計算採原價+物價上漲指數"的優先承租權。
但是細節處裡我還要再想想..... 不知道有人有這樣的經驗嗎?

總之真的很感謝mmarta的大力協助!!!! 如果有可以看到詳盡龜毛合約的所在，請告訴我，我想趁現在趕快來好好研究，然後做一個範本出來。:115:  真的很謝謝大家的幫忙!!!!!

mmarta

其實最簡單的方式就是把 Schönheitsreparaturen 協定在 Einzug 的時候負擔，
也就是說，房屋的維修在你遷入時負擔，
那麼到時候你搬出去的時候這就不干你的事而是房東跟下一個房客之間的問題。
有些房東會願意接受這樣的方式。

但是這裡有幾個概念要搞清楚。

跟房子本身相關的是你跟房東，
跟仲介無關。
今天因為第三人而產生的仲介費用是因為他當作你跟房東之間的聯繫人，你隻付給他這部份服務的費用，
這筆費用與房東無關，
也與房子本身的相關結構、使用無關。

另外押金、維修費用跟房租也是針對不同事項的費用，
或許有些房東會願意跟你談這樣的協定，
但這樣似乎讓情況，計算費用的方式變得比較複雜了，
還不如每一筆費用分開來看待。

基本上房租/房價/地價的漲幅是有一個公式計算的，
（但我不確定是因城市而異或者隨時有不同還是全德相同）
如果你希望瞭解的話可以去關心一下，我現在手邊一時找不到那個公式，
你可以去找一下。
有些房東會很照實地依這個地價漲幅來調漲。
但是房租的調漲以及你是不是吸收當然你也是有這樣的自主權的。

原則上除非合約有另外的協定，
不然不論房東或者房客要解約都是必須事先提出的，
通常一般比較多的是三個月前。

合約一般是要錢的，
尤其你如果要厚厚一本的那種擬定得很鉅細靡遺包括房子構圖等等的很難會找到免費的，
而且對你來說，不是針對你的個別狀況，
看了也沒有太大的意義。
倒不如把時間花在找到喜歡的（幾個）房屋後，
再仔細看該房屋的合約，
看看自己能不能認同。

另外我自己的經驗德國人大部份都蠻講理的，
一切依合約說話。
找個友人主要可以幫忙跨越語言、風俗習慣的隔閡事情可以簡單很多，
但是如果連看房子、交屋都要彼此耍狠的話，
以後可能房子住起來也會問題多多不會順心，
不如不要。

[ 本文最後由 mmarta 於 2008-12-10 05:29 編輯 ]

schoko

原文由 mmarta 於 2008-12-10 05:25 發表
其實最簡單的方式就是把 Schönheitsreparaturen 協定在 Einzug 的時候負擔，
也就是說，房屋的維修在你遷入時負擔，
那麼到時候你搬出去的時候這就不干你的事而是房東跟下一個房客之間的問題。
有些房東會願意接受這樣的方式。

太感謝了~ 這就是我想要的方式之一 (另一種是每月另外提撥未來的維修基金)，所以是可行的囉~ 我會試著去跟房東談談看 :107:

今天因為第三人而產生的仲介費用是因為他當作你跟房東之間的聯繫人，你隻付給他這部份服務的費用。

所以仲介費(2.33月)不是房東給仲介的，而是我們給仲介的囉? 這點倒是OK啦。

另外押金、維修費用跟房租也是針對不同事項的費用，
或許有些房東會願意跟你談這樣的協定，
但這樣似乎讓情況，計算費用的方式變得比較複雜了，
還不如每一筆費用分開來看待。

的確，我也是這樣想，分開來看會比較好談(但是我應該會註明沒寫到的費用就都屬於房東)
所以目前會有的就是
1. 押金 (定義)- 防止違約事項，如提前搬走
2. 維修 - 房屋的維修在遷入時負擔 (或者，每個月另外撥出一筆款項當作未來的維修費用基金)
3. 房租

另外我自己的經驗德國人大部份都蠻講理的，
一切依合約說話。
找個友人主要可以幫忙跨越語言、風俗習慣的隔閡事情可以簡單很多，
但是如果連看房子、交屋都要彼此耍狠的話，
以後可能房子住起來也會問題多多不會順心，
不如不要。

其實我自己以前也是外派到德國公司的亞洲總部工作的，所以我對"講理"部分還蠻贊同，
不過看到網上租屋糾紛這麼多，家裡老爺的同事要退租又遇到問題，讓我懷疑一定是某個部分出問題，只是不知道是那個部分。
現在mmarta這樣鉅細靡遺的跟我分享經驗談，我真的比較安心了呢!
沒錯，我寧願合約寫好好，大家來講理，就是不想耍狠啦~
謝謝mmarta提供的訊息 :115:  明年要來吃我的滷豬腳喔!!!!!

[ 本文最後由 schoko 於 2008-12-10 06:36 編輯 ]