請教房子合約問題

start004

是這樣子的
在下目前租了一間單人App
租之前我確實問過房東
我的房租是否包括了熱水和暖氣
他說是的,但不包括電
當時我的洗手台上有一個很奇怪的東西
像是小小的水箱
房東叫它Boiler , 但是當時我不知道是什麼
房東說那個壞掉了
她會在之後換新的
事後她的確是換了新的
但是卻跟那個一模一樣
那個東西原來是電熱水器
我的浴室也有一個大的
兩個都是電熱水器
我看了一看
我熱水要自己燒 , 而電是我自己付
那房租裡的熱水到那去了?
等於是房東完全沒提供我熱水嘛!

合約裡有這一段:
Die Warmwasserversorgung erfolgt ganzjährig. Für eine gleichmäßige Warmwassertemperatur wird eine Gewähr , insbesondere bei einer Überbelegung der Mieträume , nicht übernehmen .

Der Mieter ist verpflichtet , die anteiligen Kosten der Beheizung und Warmwasserversorgung zu tragen . Bei zentraler Wärmeversorgung wird mit dem Vermieter abgerechnet .

我想這是指我合約裡有提供熱水的意思
這樣我不是交了兩次錢嗎?
所以我就打電話給房東

我先問她：「我的房租裡有包括熱水和暖氣嗎？」
她說：「有啊！但是沒有電。」
那我說：「可是事實上妳並沒有提供我熱水啊！妳只提供我熱水器，這樣我熱水要自己燒，而電我要另外交，那我不就是付了兩次錢嗎？」
她說：「沒有啊，你沒有付兩次錢，房蒩裡是沒有包括熱水的喔！」
我說：「妳剛剛才跟我說有包熱水，怎麼現在又說沒有？」
她說：「沒有包括熱水，只有水和暖氣」
那我就把條文唸給她聽
我說：「上面明明說妳或提供我熱水吧？」
她說：「對啊，我不是提供你熱水器了嗎？你可以自己燒啊！」
我說：「提供熱水跟提供熱水器是兩回事吧？這樣那叫『Warmwasserversorgung』？」
她說：「我這房子租十年了，每間都是這樣，你是第一個有意見的人，要是你不想付這些房租，你就給我搬出去。」

搞得我很火大
我就跑去問我鄰居
他說他也都這樣子交
不過他並沒有看過房約
因為都是他父母在搞的
房約現在也在他父母那裡
他也不知道

所以我想請問各位德文比較好或是精通法律的前輩
真的是我誤會了嗎？
提供熱水器真的就是提供熱水了嗎？
我應該要交這些錢嗎？
還是我有理由可以請房東減免房租？
這樣子我應該不會被趕出去吧？
我現在面臨短時間不能搬出去的困境內
主要是我網路已經綁約一年
而且家具也都買了
要是我要找新房子
我就必須要找一間有電視孔(我網路是插電視cabel的)而且沒付家具的
我明年年初又想回台灣
所以現在怎麼想我都不要搬
但是理還是理
我覺得要是真的房東坑我
我就要要求減房租
當然如果真的是我德文不好誤會了的話
那我就會繼續付

謝謝大家

Nish

就我的理解，
你的房東並沒有坑你，
但是你們有溝通上的問題，
誤以為彼此指稱的是同樣的東西。
我試著分三個部份說明。
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第一部份的說明:

關於房租及相關費用的計算是一件很複雜的事情。
一般在外租屋（尤其是App. 及Whg.），
除非有特別註明是"Pauschale"，亦即：全包，（以每月為單位的）一次性付款，
否則至少包含三大項支出：
1. 房屋租金（Miete）
2. 租金之外的，因為租用該房子所衍生的其他相關支出（Nebenkosten），比方說：Huasmeisterservice的費用，或是社區垃圾處理費......
3. 水及電。

Miete本身比較沒有爭議，
是一個固定的數目。

Nebenkosten通常是多退少補，
在Hausverwaltung跟房東做完年度結算之後，
房東會再來跟房客做結算，
所以Nebenkosten不會永遠都是一個固定的數目。
而Nebenkosten究竟包含哪些項目，
每家的情況也都不一樣。

比方說，
我們家的Nebenkosten包含垃圾處理費，
所以我們不用自己買Bio類和Restmuell類的垃圾桶和印花，
在收Bio和Restmuell的日子中，
也會有專人幫我們把社區的特色統推到路邊待收。
但是我們家對面的社區跟我們不同，
他們的Nebenkosten不包含處理垃圾這一項，
所以必須自己買印花跟垃圾桶，
倒相關垃圾的日子也必須自己記得。

除了垃圾處理費之外，
大部分的Nebenkosten當中也包含了一樣非常重要的項目，
就是為了將來整修房子時所儲蓄的預備金，
這一筆支出通常是由房東支付（但也不是絕對都是這樣，以個人的契約內容為準），
由此也可知，
即便不是租房子，
而是住在自己買的房子內的人，
每個月還是都要繳Nebenkosten。

至於電和熱水的支出，
除非是住WG，
不然一般都必須自己跟電力公司簽約。
一樣是每年結算一次，
多退少補。
結算之後，
再根據今年的月平均使用金額，
調整下年度的每月收費。
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第二部份的說明:

複雜的地方在於，
以我們家為例，
同樣是水的部份，
冷水和廢水處理費是併在Nebenkosten當中做計算，
熱水則是由電力公司來收取（這一點電力公司的契約中寫得非常清楚），
這一點其實不難理解，
因為熱水是由冷水變來的，
將冷水燒熱就變成熱水，
而將冷水燒熱需要消耗能源，
這部分跟電力公司直接相關。
但是，
因為一個社區又有公共支出的部份，
而公共支出當中也會有熱水的消耗，
所以Nebenkosten當中也會有這部份的熱水費用。

此外，
因為我們的中央暖氣是用熱水跑（而不是用油加熱），
這就包含了三項費用：
一是水本身的消耗費用，
二是將冷水燒成熱水的能源消耗費用，
三是讓熱水可以流動的能源消耗的費用。
一二項併入Nebenkosten中計算（其中第二項是由Hausverwaltung先跟電力公司結算後，再跟房東結算，而後房東再跟我們結算），
第三項則由電力公司收取。

公共區域的暖氣採用一樣的計算原則，
但依樓層及房屋大小不同，
每戶分配支付的比例則不相同。

另外，
熱水管線的使用和維護費用，
是併入Nebenkosten做計算。
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第三部份的說明:

回到你提的情況，
你所引的條文其實寫得很清楚，
"Der Mieter ist verpflichtet , die anteiligen Kosten der Beheizung undWarmwasserversorgung zu tragen . Bei zentraler Wärmeversorgung wird mitdem Vermieter abgerechnet ."
前半部的意思是說租屋者必須負擔使用熱水的費用（包括將水燒熱的費用以及熱水供應的費用），
後半部如果我沒有理解錯誤，
你們家應該也是使用用水跑的中央暖氣設備（"zentraler Wärmeversorgung"），
這部份的費用是跟房東結算，
所以房東說暖器和熱水（使用暖器時的熱水供應）他付。
實際上你們家中除了暖器設備之外（中央暖氣），
應該沒有中央供水的熱水裝置，
所以房東才會在屋中加裝熱水器。

或許你可以在這個說明的基礎上，
再跟你的房東確定是否就是這個狀況。

start004

謝謝您講得這麼詳細
不過我不但沒有看懂
反而有更多的問題了
請原諒我真的很難讀懂這麼複雜的東西....

您說的必須負擔熱水的費用
是指我自行負擔的電費嗎?
也就是說這部份並沒有包在房租裡?
暖氣部份我想您是沒說錯
因為我的暖氣之前的確是會漏水
工人來看過之後的確也說是有水在整棟大樓裡跑
那這些水就是房東付
可是您之前又說這種暖氣有「三是讓熱水可以流動的能源消耗的費用。」
而這費用是電力公司收取
那我暖氣開的時候
我是不是也在使用電力呢？
也就是說我在使用暖氣的時候也要負擔電費嗎？(抱歉我真的是糊掉了)
而我家也應該如您所說是沒有中央熱水器的
所以這部份我使用的電就很清楚是我跟電力公司結算

我的狀況是否是：「房東只提供我在使用暖氣時的熱水，但是卻不堤供我平常使用的熱水，而我房寫的租屋者必須要承擔熱水費用指的就是電費自付」
我之前一直想說
租屋者須負擔電費這據話應該就是指房租裡已經包含熱水費的意思(是指日常生活所用到的熱水)

謝謝Nish前輩熱心的回覆
看文字量就知道花了非常多的時間....
也請您在幫我指正一些我理解錯誤的部份
謝謝

Nish

start004不要這麼客氣，
用"你"稱呼我就好了。

使用熱水的時候，
因為熱水是由冷水加熱而成的，
所以就算在我們家這種有中央熱水供應的房子，
也會在支付熱水費用的同時分擔到電費。

所以電費跟熱水費雖然是分開的，
但是實際上（通稱的）熱水費當中其實有一部分是電費。
或者這樣說：
電費不等於熱水費，
但是因為水加熱會使用到電，
所以（通稱的）熱水費當中會含有電費的支出。

你們家跟我們家不一樣的地方，
在於你租的這間App.沒有中央熱水供應設備，
所以要使用熱水時，
就必須用電熱水器來加熱，
所以除了水這部份的支出外，
電費的總支出也會高許多。

但是，"自己承擔熱水費用"跟"自己付電費"仍是不同的兩件事，
因為電熱水器的電費並不是家中唯一的電費支出。

熱水的支出不會包含在房租（Miete）裡（因為房租就只是租這一間屋子的錢，所以除非房東調升，不然就是固定的，不會變動），
而是算在Nebenkosten當中（所以會隨著使用的多寡而變動）。

至於暖氣的部份。
就像先前說的，
使用熱水的時候也會使用到電，
所以使用暖器的時候也會使用到電（比方說：將水加熱使用的電，以及將熱水打出去的幫浦使用的電），
但是因為熱水及暖氣的計算方式很複雜，
所以我無法確定，
如果真的仔細去計算，
那這部份的電費支出會由你還是由房東來支付。

我想或許可以這麼說：
在一般的租屋狀況中（尤其是兩人以上或是以家庭為單位時），
暖器支出是由房客自己負擔的；
在你的狀況中，
則是由房東負擔。

因此，我的猜想是，
如果你問房東：那我租這個房子（的費用）有包含暖氣和熱水嗎?
你的房東如果沒有想到要再深入解釋的話（可能是沒有意願，但也有可能真的沒想到），
他會直接回答：有。
因為他會想：暖器裡面一定要有熱水啊!
當然房東可以深入跟我們解釋那是最好的，
但是說不定他也沒有辦法解釋得很清楚。

由於我們的房東剛好開了一間Hausverwaltung的公司，
所以去年收到Nebenkosten的結算時，
我們特地請他到家裏仔細請問了他一番，
而房東也非常有耐心地跟我們解釋了一個多小時。
其實我們並不是不信任房東（因為其實在我們家的經驗中，結算的帳單都非常非常地仔細），
而是想去理解這種種收費背後的原理，
還好房東也能理解我們的想法，
所以常常不厭其煩地回應我們的詢問，
但是我們房東也有說，
就算是土生土長的德國人也不一定都清楚這種種複雜的收費。

建議start004可以再問問看你們房東，
看後來的理解和猜想的內容對不對，
如果不對，
就請他能不能試著跟你解釋看看
總是講清楚了，
這樣也才能住得比較愉快。

[ 本文最後由 Nish 於 2009-11-24 01:20 編輯 ]

子水

最近也在為房子的事煩惱，提供給大家一則資訊做參考：DMB Deutscher Mieterbund e.V. 。事情是這樣的，樓上最近搬入一家土耳其人，每天不分晝夜敲敲打打的，已經上樓警告N次，雖然每次都會停工，可是半夜三點半要從被窩裡爬起來去駡人也挺傷身的，跟房東反映他也置之不理，可能是因為年紀大了吧，不過我們猜那些土耳其人就算講了也不會聽，否則也不用我們一而再、再而三的跑上去駡人，而每次總是微笑加道歉，但隔天又開始故態復萌。

我先生受不了只好上網去尋找解決的方案，發現了這個網站：www.mieterverein.de，你可以詢問和求助法律協助，包括請律師打官司的費用，但要加入會員，一年的年費是40~70歐元﹝視各地區的生活水平高低略有不同﹞，最少要加入二年，申請費一次性收取15歐元，但要加入滿三個月才能要求請律師幫你打官司，初級會員最多付100歐元官司費，滿會員四年以上全額免費，一旦簽約就可以開始詢問相關事宜。前幾天我們收到了合約，打算這兩天就簽約，因為實在很想知道我們的權利底限在那裡，和應該採取哪些維權的措施。

我不知道這個資料對大家是否有用，只是剛好看到他們的簡介裡也有Heizkostenabrechung和Nebenforderung這兩項服務範圍，所以才想上來發文，不過就我所知其服務範圍包括所有租屋事宜，而且不只有房客可加入會員，許多房東也是會員，可能他們要繳稅需要常跟政府部門打交道的關係吧。不知網上是否有人知道或已經加入這個組織的，可以上來分享一下心得。謝謝！

start004

好
那我就再寫信給房東問清楚吧....
希望她會回我信
謝謝大家