請懂法律的人士 幫幫忙 關於'房子的解約問題

tearingg

親愛善心人士
由於我想要搬家   最近忙著解約的問題
通常德國法律  3個月前寄解約信   就能解約

不過我的不肖房東   說在合約書上寫著   我得住滿24個月\\
在24個月裡  我不得解約      
所以24再加3   我得住滿27個月   

問題我之前沒有理解這樣個條約   但我簽了約了
請問有什麼辦法  可以讓我提早解約的

這樣的合約  合理嗎???

希望有誰可以幫幫我        還有大家簽約的時候  還是要請精通德文的人幫你簽合約吧  
唉   

all the best

                                                      lin

WKC

三個月前通知不表示你就是寄到信的時候約就解掉了
你只是提早通知他你三個月後要解約(解約日期是三個月後的那一天,不是你信寄到的那一天)
所以還是只需要住滿24個月不是27個月
(因為我不是法律專家,所以請在每一各句子後加一個"吧"比較保險)

tearingg

唉    我房東堅持我得住滿24個月     住滿後  才可以解約的動作  所以還得再加3個月
不合理  不合理

veronica

我兩三年前簽約的時候房東告訴我新的法律只要提前一個月提出通知就可以了
而且合約上他也沒規定我最短要住幾個月
我的房東真是大好人阿><

回歸正題
如果你當初簽約時就說好最少要住滿24個月了
那這部分應該就沒得商量了(吧)
可是還要加三個月才能解約這點的確是不合理
應該是住滿21個月時就可以通知他你不續約了這樣才合理(吧)

我也不是學法律的幫不上忙
不過如果你真的非搬不可
或許可以考慮Zwischenmiete吧
等到時間滿了再跟房東解約
(但是如果合約上有簽不可以Zwischenmiete的話就...)

WKC

原文由 tearingg 於 2010-3-26 14:36 發表
唉    我房東堅持我得住滿24個月     住滿後  才可以解約的動作  所以還得再加3個月
不合理  不合理

你可不可以把合約上那一段的德文寫出來大家看看?
可能會比較清楚

Loveinjesus

只是小小建議

我住過搬過各處
遇過很多種房東

因為你的合約一開始就被規範要住滿24個月
你若要以法律採取行動恐怕已經失去立場
我認為這時候反而當用"溫和且半拜託"的方式比較有解
找個比較會說話的德國人，跟房東說抱歉啦，因為xxx原因，不得不搬走，也不想這樣違約，能不能幫忙張貼租賃找到下個房客，就讓你搬走。。。之類的
德國人跟德國人拜託比較有用(不過你要找到願意幫忙的德國人!)

房屋租賃契約的內容其實都是一個願打一個願挨，沒有什麼律法可以管，雙方簽了就得執行(吧?)

子水

我覺得不一定德國人和德國人之間就會比較好說話，主要還是看你遇到的是什麼樣的人。像我們之前樓上的鄰居太吵，怎麼連絡房東他就是置之不理，只好求助於Mieterverein，結果一封律師函發出去，房東先生馬上就出面處理了。

建議你如果是學生身份，或許可以尋求學校的法律諮詢，如果是一般人士，可能只好加入Mieterverein當會員了。如果你有需要可以用簡訊傳給我你的合約內容和房東的連絡方式，我請我先生打電話和你的房東溝通看看，但不能保證會有結果。

tearingg

謝謝大家的幫忙  目前我把合約拿給我的朋友看了  \
所以我沒有辦法把合約po上來  
等到我拿到合約   一定馬上po
希望大家可以找到合約破綻  哈哈ㄏ哈

不過真的非常的謝謝大家

tearingg

這是我的合約  好像太小了 不知道大家能不能看得清楚呢

[ 本文最後由 tearingg 於 2010-3-31 19:35 編輯 ]

tearingg

請問以這個合約 我可以第21個月解約     住滿24個月就好嗎??

mmarta

德國的法律基本上還蠻保護租屋人的，
很多時候在兩方皆同意的情況下，合約雖然可以簽訂與基本法規不相同的協定，
但是也必須建立在合理的基礎上，否則無效。

你的合約裡簽訂放棄退租的權利，
但是在法律上退租的權利，
指的是『提出退租的行為？』（你 24 個月內不能提退租）
或者『退租的結果？』（你 24 個月內不當房客）
這真的要懂得制定這個部份法律的精神的專業人士，
或者曾經有過相關經驗而且去研究得出結果的人才會知道了。

但是既然你的房東訂了這麼與眾不同的合約，
那想必他有一定的堅持，
也就是說你沒有提出夠力的說法/論證，
他應該是不會讓你在 24 個月內退租。
所以找專業的人幫你/代表你也會比較有力。

另外你這麼急著搬家或許也有原因，
可能這些原因也可以在法律上站得住腳，構成你有權違反合約提出搬家的理由，
律師或許也可以給你一些建議。

我不是很確定關於租屋時間部份是不是只同意了第一、二點，而沒有同意第四點（一到四的排版好像有點不一致？），
如果沒有還好，
有勾了第四點的話，
就不是要不要多住這三個月的問題還綁了之後的一年要更小心處理。
真是這樣的話，
多住三個月的房租跟找律師的費用或許相比之下找律師諮詢會比較便宜，
可以好好考慮一下。

WKC

1. Kündigunsfrist還是三個月§573c BGB,沒變
2.根據我的了解,住滿24個月就好了

Mieteverhältnisse auf unbestimmte Zeit werden abgesehen von der Möglichkeit eines Aufhebungsvertrags durch Kündigung beendet.

那表示說Kündigung這個動作是"解約"，下面這句是Wikipedia看來的,不保證,但如果正確的話
Eine ordentliche Kündigung (auch: fristgerechte Kündigung) ist eine Kündigung, die das Vertragsverhältnis unter Beachtung einer Kündigungsfrist zum Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist beendet.
表是說解約是在Frist過完才生效,所以你３個月前書面告知只是Willenerklärung,就是告訴房東這件事

再看一個例子
Beispiel:
Der Mieter/Vermieter will das Mietverhältnis zum Ablaufdes 30. April kündigen. Dann muß die Kündigung spätestens am 3. Februarbeim Vermieter/Mieter zugehen. Nur wenn der 3. Februar ein Sonntag oderFeiertag ist, reicht es aus, wenn die Kündigung erst am 4. Februarzugeht.

意思跟我第一篇回覆是一樣的

你就提吧！現在提都行（太早沒關係,太晚不行）
他說不行就把這些意思告訴他,你房東不是學法的吧？
他再說不行就問Mieterverein或是律師吧, 查了一下用Ｍail問有的只收25€，
我都是這樣做,先試並begründen（重點在這邊,不是硬凹）,他說不行再說囉
因為這是法條解讀的問題,不是說我明明知道不能殺人還硬解釋說我覺得法律是說可以,所以試試可以啊

就像手機綁約兩年,我們也可以辦完一個月就跟他說我兩年後要結約啊

[ 本文最後由 WKC 於 2010-3-30 21:20 編輯 ]

tearingg

謝謝大家的幫忙

看到了回覆     讓我的心情好一點  
我已經解約了   打算七月底剛好24個月  要搬出
但是我的房東不願意讓我搬出來   


現在我會請德國人幫我看有什麼可以做的
希望能夠讓我盡快逃離苦海....


謝謝大家  謝謝大家

Rur

http://www.focus.de/immobilien/mieten/kuendigungsverzicht-bgh-klaert-spielregeln-fuer-vermieter_aid_360830.html

這篇文章的這一段落或可供參考。

Vorsicht bei Individualmietverträgen

In einem Urteil Ende 2008 hat der BGH diese Haltung noch mal bekräftigt: In „Individualverträgen“ kann der Mieter durchaus wirksam auf sein Kündigungsrecht verzichten. Bei „Formularmietverträgen“ indes ist das wegen der Vorschriften zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) nur wirksam, wenn der Mieter durch seinen Kündigungsverzicht auch einen Vorteil erlangt, etwa den gleichzeitigen Kündigungsverzicht des Vermieters. Ansonsten ist der Mieter durch die AGB unangemessen benachteiligt (Az: VIII ZR 30/08).

Eine Individualvereinbarung ohne die strengen AGB-Vorschriften liegt vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt werden (Paragraf 305 BGB). Dazu gehört laut Rechtsprechung, dass die Klausel inhaltlich ernsthaft zur Disposition steht und der Vertragspartner die Möglichkeit hat, den Inhalt zu beeinflussen. Wenn also Vermieter und Mieter über einen Kündigungsverzicht eine individuelle Regelung treffen und das etwa unter „Zusatzvereinbarungen“ festhalten, wird der Mieter später davon schwerlich wieder loskommen.

還有這篇文章也可參考。

http://www.test.de/themen/steuern-recht/meldung/Kuendigungsverzicht-oft-unwirksam-Mehr-Freiheit-fuer-Mieter-1747850-2747850/

Kündigungsverzicht oft unwirksam:
Mehr Freiheit für Mieter  05.01.2009
Der einseitige Kündigungsverzicht in vielen Mietverträgen ist meist unwirksam. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Vermieter dürfen einen Kündigungsverzicht nur verlangen, wenn Sie im Gegenzug dem Mieter Vorteile gewähren.

Nur ausnahmsweise zulässig

Solche Klauseln sind in Mietvertragsformularen von Vermietern häufig zu finden: „Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein Kündigungsrecht ein Jahr lang ab Mietbeginn verzichtet“. Meist benachteiligen sie den Mieter unangemessen und sind daher unwirksam, hat der Bundesgerichtshof in einer heute veröffentlichten Entscheidung klargestellt. Zulässig ist ein Kündigungsverzicht nur bei Staffelmietverträgen und als Gegenleistung des Mieters für eine ihm günstige Regelung im Mietvertrag, erklärten die Bundesrichter in der Urteilsbegründung.

Sieg in allen Instanzen

Zu entscheiden hatte der BGH über die Klage des Vermieters einer Wohnung in Weißwasser. Im Januar 2005 hatte er sie an eine Frau vermietet und dabei ein Formular mit einjährigem Mietvertragsverzicht verwendet. Schon im Juli kündigte die Mieterin wieder, zog Ende Oktober aus und weigerte sich, für die folgenden Monate Miete zu bezahlen. Daraufhin zog der Vermieter vor Gericht. Schon das Amtsgericht Weißwasser und das Landgericht Halle wiesen die Klage auf Zahlung von Miete für die Monate November 2005 bis Februar 2006 ab.

Beidseitiger Verzicht wohl zulässig

Dieses Urteil hat der Bundesgerichtshof nun bestätigt. Zulässig sei die Vereinbarung eines befristeten Kündigungsverzichts nur in besonderen Konstellationen, bei denen der verlängerten Bindung des Mieters ein entsprechender Vorteil gegenüberstehe, stellten die Bundesrichter klar. Was für Vorteile für den Mieter einen Kündigungsverzicht rechtfertigen, blieb zunächst offen. Die Argumentation in der Urteilsbegründung lässt allerdings vermuten, dass es als Rechtfertigung für einen Kündigungsverzicht des Mieters ausreicht, wenn auch der Vermieter entsprechend lang auf die Kündigung verzichtet.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. November 2008
Aktenzeichen: VIII ZR 30/08

[ 本文最後由 Rur 於 2010-3-30 22:51 編輯 ]