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防衛性租房!不讓惡房東吃死死的租房須知

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發表於 2020-8-26 22:24:02 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
本帖最後由 mirabellebear 於 2020-8-26 22:32 編輯

出門在外,有個棲身之所是最基本的需求。正因為如此,許多人可能會為了早點安定下來,寧可將就妥協,卻忽略許多藏著魔鬼的細節。旅外遊子語言不通、無依無靠,在房東的主場根本沒有談判地位,便經常在租房糾紛中占下風。所謂的防衛性租房,就是我們一開始就假設:「房東一定是要騙我!」在這種假設之下,我們最重要要做的事情就是蒐證蒐證再蒐證,以在未來發生糾紛時隨手拿得出證據甩在他臉上說:「我聽你咧騙痟!」本篇文章就要用防衛性租房的觀念,提醒不識人心險惡的新鮮人們,該如何避免被惡房東吃死死!

一、簽約前
在簽約之前的看房階段,就已經要開始警戒!除了那句江湖耳熟能詳的「一手交屋一手交錢」以避免租房詐騙之外,實際在看房的時候也有許多要注意的,畢竟簽下去就不能後悔了(敲黑板)!所以簽約當日是最後的審查關卡,如果注意到事有蹊蹺就不要貿然簽約,寧可再住兩禮拜青旅,也不要住兩年地獄。
  • 全程錄音
    江湖在走,錄音機要有。很多發生租房糾紛的前人都有這樣的經驗:房東當初明明說A,怎麼簽了約以後才發現契約上寫B?!撇除我們自己德語太差根本聽錯之外,唯一能證明房東曾經說過A的就是錄音檔。你可以用「我怕我沒聽懂,希望晚點可以再重聽」為理由請求房東同意錄音。
    請注意,非公開對話的錄音須經對方同意,否則依德國刑法第201條第1項第1點可處三年以下有期徒刑或罰金。(偷錄的話就不能拿出來向他主張了。)
  • 明確詢問房租包含的項目
    同學們大概已經知道,在德國房租分為冷租與暖租。然而暖租嚴格意義而言也只需包含暖氣垃圾處理等;電費、網路等基礎設施就有的有包有的沒包。簡單來說,區分冷暖租的實質意義不大,實際上到底包含什麼還是要親自逐一詢問。另外像是哪些家具(如冰箱、洗衣機等)包含在內也要事先講清楚。因此不厭其煩地在事前確認每一項費用是否包含於房租,可以避免未來預期之外的支出與簽約風險(與電信公司簽網路又是另一惡夢,能免則免!)。
  • 確認屋況
    要非常非常詳細的確認,每一個家具、電器都去開、去試用,門窗也都去開關看看確認沒問題。房子哪裡有瑕疵,例如壁癌、水漬、磁磚間黴菌、木板縫隙太大等,馬上就在房東面前指出來並照相存證,瑕疵太大影響居住品質要現場問房東會不會修繕。在退房時,房東只要證明房屋存在瑕疵,就是房客的責任;房客要如何反轉責任,就是要證明這些瑕疵在入住時就已經存在。所以任何大大小小的瑕疵都要存證,避免房東到時候翻臉不認人(這題畫兩顆星星)!
  • 房仲費用
    從2015年起,德國法律規定房仲費用不得由房客負擔。如果房東跟你收房仲費,就是被敲竹槓啦!
  • 租約期限
    原則上來說,德國租房一般都是沒有期限的,也就是所謂的長租;在租約有效期間之內房東也不能任意調漲租金。為了保障房客,如果租約要約定期限(即短租),必須要有正當理由。
  • 押金
    押金根據法律最高只能收三個月房租。但房客退房後,房東可以保留押金至六個月,確認沒有其他損壞才返還押金。

二、居住期間
在居住期間如果發生以下糾紛,德國法律會保障承租人的權利,不要傻傻被房東坑了!
  • 房東未經允許進入房間
    房東是不可以未經房客允許進入房客承租的房間的!一般而言,房東如果有必要進入房間(如查看壞損家具、帶人來維修、有新房客想看房等),必須至少於三、四天,甚至兩週前徵詢房客的同意,且原則上要在房客在家時;緊急狀況(如水管破裂)除外。在前述必要的理由時,房客若無法配合房東的時間,要提供房東其他時段。
  • 房屋瑕疵修繕
    根據德國民法,房屋依正常使用發生瑕疵致使用效益減損時(例如熱水器壞掉等),房東應負擔修繕責任;在修繕完成之前,房客有權請求減少租金損害賠償。在屢次催促,房東仍怠於修繕的情況下,房客可以自己找人修繕並請求房東償還支出費用。
    須要注意的是,如果因為房客怠於告知房東有瑕疵發生,反而讓瑕疵更嚴重(如牆壁被蟻蟲腐蝕等),房客要負擔賠償義務。所以看到哪裡有點壞掉,就趕快照相傳給房東就對了!
    但如果是像燈泡這種消耗品,或是因為房客不當使用而損壞,就是房客要自己花錢囉!
  • 房東解約
    房東如果要解約,須有正當理由(房客違反租約、房東自我使用、及經濟理由),並至少要在三個月前通知房客。

三、社會保障
除了自己保護自己之外,房客也可以尋求下列保障,在真的面臨糾紛時保有一點底氣。
  • 加入租屋者互助會
    各個城市大多都有自己的租屋者互助社團(Mieterverein),一般而言年費約在75至100歐之間,可以在出現糾紛時免費法律諮詢,有些甚至有提供律師幫忙寫信。
  • 第三人責任險
    第三人責任險可說是居住德國的必保保險之一,包括弄丟鑰匙、或是弄壞租屋等,都有機會全額理賠,這可以讓你在與房東爭執居於敗勢的時候有最後的一道防線。


租房糾紛若發生,在最糟的情況下就要打法律戰,到時候就是證據的戰場。所以每一次與房東接觸、每一次發現屋況有變化,都要提高警覺蒐證,難免有用到的一天。
最後祝福大家都遇到佛系房東,不雞婆、不討債、不找麻煩。

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發表於 2020-8-27 07:46:19 來自手機 | 顯示全部樓層
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