台灣人或台灣公司在德國買二手屋或預售屋…等

kay050908

請問有高手知道，:107:

1。外國人在德國買未蓋好的房子(就是預售屋拉)，是如何付款？大約分幾期？


2。如果買二手屋的話，成交額敲定後於多久內付清？


3。(很懷疑真的有人知道嗎？) 外國人(就是台灣人拉) 或 外國公司(就是用台灣公司名義買拉)
       如果要出售房屋時，要交哪些稅？多少？


小女子快被煩死拉:100: ，只好在這裡死馬當活馬醫。:104:
如果真有高手的話，我就先:107: 謝謝大家了。

uluhxauh

原文由 kay050908 於 2010-6-18 08:58 發表
請問有高手知道，:107:

1。外國人在德國買未蓋好的房子(就是預售屋拉)，是如何付款？大約分幾期？


2。如果買二手屋的話，成交額敲定後於多久內付清？


3。(很懷疑真的有人知道嗎？) 外國人(就是台灣人拉) 或 外國公司(就是 ...

德國買屋其實程序和臺灣類似，並不會因為我們是外國人而多出許多程序
以二手屋為例：
可分為透過仲介買賣或屋主自賣
當房屋買賣確定時，需到Notar那邊正式簽署買合約，
成交額何時需付清，或者分幾期付，則必需視當初和屋主的約定了!
至於買房後要繳的稅，只有房屋稅，其每年分4次繳交給政府
賣房後要繳的稅，則需視房屋大小而定，必沒有一定的金額

德國買房並沒有所謂的「外國人」條款，程序也和臺灣一樣簡單，所以如果要買房的話，其實不用太擔心^____^

[ 本文最後由 uluhxauh 於 2010-6-18 14:13 編輯 ]

kati

台灣與德國基於Gegenseitenprinzip  雙方並沒有對對方的公民買賣不動產有所限制

至於交稅的義務

Einkommensteuergesetz
§ 1 Steuerpflicht

1) 1Natürliche Personen, die im Inland einen Wohnsitz oder ihren gewöhnlichen Aufenthalt haben, sind unbeschränkt einkommensteuerpflichtig
(2) 1Unbeschränkt einkommensteuerpflichtig sind auch deutsche Staatsangehörige, die 1.im Inland weder einen Wohnsitz noch ihren gewöhnlichen Aufenthalt haben und2.zu einer inländischen juristischen Person des öffentlichen Rechts in einem Dienstverhältnis stehen und dafür Arbeitslohn aus einer inländischen öffentlichen Kasse beziehen,

§ 23 Private Veräußerungsgeschäfte
(1) 1Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind1.Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt

只要是持長期居留就要交稅 包括自然人與法人
買賣不動產在十年之內發生 要交所謂的炒作稅 Spekulationssteuer
如果賺了就合併所得稅 反正大概要衝到42%就是了
萬一賠了 也可以反過來抵稅
但是實際計算 可以東扣西口一些成本 例如維修等

uluhxauh

原文由 kati 於 2010-6-18 19:45 發表
台灣與德國基於Gegenseitenprinzip  雙方並沒有對對方的公民買賣不動產有所限制

至於交稅的義務

Einkommensteuergesetz
§ 1 Steuerpflicht

1) 1Natürliche Personen, die im Inland einen Wohnsitz oder ihren ...

謝謝提供的資料，也想請教一下，
之前和也有買賣房屋經驗的德國朋友討論過賣房的相關問題
他所提供的訊息是，他買二手屋後不到4年的時間，便將這二手屋轉賣(不到十年的時間)
所繳交的稅僅只有一般賣屋所繳的稅，並未含Spekulationssteuer
不知是否有相關賣屋Spekulationssteuer的消息或相關經驗可以提供呢?:yociexp078

kati

會不會被抽Spekulationssteuer可以參考下表的流程

Die Drei-Objekt-Grenze
wurde vom Bundesfinanzhofzur Abgrenzung von steuerfreien Erträgen privater Vermögensverwaltungund steuerpflichtigen Einkünften aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG) entwickelt. Sie besagt, dass eine objektive Nachhaltigkeitund damit ein gewerblicher Grundstückshandel – und keine privateVermögensverwaltung – vorliegt, wenn ein Grundstückseigentümerinnerhalb von fünf Jahren mehr als drei „Objekte“ in zeitlicher Nähe zuderen Anschaffung, Herstellung oder grundlegender Modernisierungverkauft. Die Gewinne aus dem Verkauf führen zu gewerblichen Einkünften. Je nach Höhe des Gewinns setzt das Finanzamt nicht nur Einkommensteuer, sondern auch Gewerbesteuer fest.Besonderheiten gelten bei langjährigem Vorbesitz und Rechtsnachfolge:

• Werden bebaut erworbene Grundstücke veräußert, die der Veräußerermindestens zehn Jahre durch Vermietung oder für eigene Wohnzweckenutzte, ist dies unabhängig von der Zahl der veräußerten Objekte nochprivate Vermögensverwaltung.
• Die Veräußerung ererbten Grundbesitzes wird grundsätzlich von der Drei-Objekt-Grenze nicht erfasst.

Unabhängig von der Drei-Objekt-Grenze ist ein Spekulationsgewinn nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG bei einer Grundstücksveräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist zu versteuern.

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另外 Spekulationssteuer 不是有一個另外的稅率
而是
把買屋所得算進所得稅中
根據累進稅率，你的稅率就很有可能更上層樓
年收入扣東扣西之後超過 52,152就抽42% 超過250,001就抽45%
賣房收入幫助你的累進稅率更上一層樓

相對的 你銀行存款的利息不管多寡就抽25% 這就德國徵稅來說，就是慈祥的優惠。

累進稅率大概如何攀升？可以參考 Einkommensteuer-Grundtabelle

Erin

買房付給 Notar 是房價的 1.5%
買房繳給政府的稅是房價的 3.5%
如果透過仲介的話要付仲介費: 房價的 3.5%~4%
地價稅一年四次很少, 看房子的大小.
還有ㄧ些額外的小費用要問看看才知道. (可以問賣主或是仲介)

所以哩....買一百萬歐的房子:
總共少則要繳五萬歐, 多則繳九萬歐........看你是不是透過仲介買了

通常仲介會提供比較精美的房子.  但是仲介費真的很貴....所以他們通常都開S系列的賓士!