分租是否該打契約？

variation

最近想把房間出租.想問各位是否有此經驗？
是否應與房客打個契約？契約何處可取得？
是否有該注意的地方？可否請各位給我個建議?
謝謝！！！

wang.hurh

原文由 variation 於 2008-6-6 11:39 發表
最近想把房間出租.想問各位是否有此經驗？
是否應與房客打個契約？契約何處可取得？
是否有該注意的地方？可否請各位給我個建議?
謝謝！！！

以前有不少人問這個問題...就經驗，來說明一下！（希望其他真的有經驗人士、法律相關同學，可以指正一下）

首先，是不是自己的房子！？（我廢話 XD，如果是，就沒有這個問題了！）

先要注意的，就是原房東（大房東），在原始契約書上是否有明文規定：准幾個人住！？承租者是否有資格分租（or 轉租）！？

因為，當初簽約的時候，有的人（雙方的任何一方）就會談清楚（ or 問清楚）這個事情，有時候，房客不提，房東也會問！（例如說房東問：有沒有結婚了啊？另一半會不會來這邊住啊？如果來，通常會待多久啊！？）

所以，在沒有特別聲明下，就必須做最基本的假設，當初的合約，就是『純』承租房客跟房東之間的約！要變動，就要問清楚！（例如：我有一次的承租，就是跟二房東租的！他們和大房東已經簽永久的約了，合約裡面也已經載明他可以轉租、分租；所以，我的契約就是我和二房東之間的契約！）

在這邊，就照著這邊的規定進行，是必要、也是最保險的！

要假設到，如果你轉租（分租）給其他人，如果到時候有糾紛發生了（例如『被』淹水，GEZ 查到繳費有問題、搞壞房屋設施、造成鄰居抗議、火燒房子......），責任的歸屬是否以規劃、劃分清楚了！？

說白一點，如果真的有糾紛發生，大家應該已經假設你已經一切都規劃好了！如果，到時候，因為責任劃分不明確，變成自己的問題的話，應該很少人會同情的！

契約書，哈∼大哉問！就照原房東的版本，加上經驗，用力的準備一份吧！

mmarta

原文由 variation 於 2008-6-6 11:39 發表
最近想把房間出租.想問各位是否有此經驗？
是否應與房客打個契約？契約何處可取得？
是否有該注意的地方？可否請各位給我個建議?
謝謝！！！

就跟王兄說的一樣要先看看原始合約是不是讓你轉租。
德國民法有這麼規定，

§ 540
Gebrauchsüberlassung an Dritte

(1) Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.

可以轉租/分租的話一定要簽合約保障你自己也保障房客。
這個簡單，書局就有賣制式的了。

另外你還要注意一下房子的大小有沒有符合每人最小居住空間的規定（12m2/人），不然到時候房客 Anmelden 也會有問題。

dummienju

網路上有Untermiete的契約範本，
用估狗打一下就有了。可以參考一下他人怎麼訂。
通常除了在責任的問題，諸如上述的「被水淹」，如果是因為自然災害造成的，大概只能靠保險。
一般來說，大概會在於「財產」的部分重視，
諸如房間內有什麼東西，狀況如何，地板狀況，玻璃狀況等等等，會以用附件的形式作納入，
因為這會有萬一壞了，可以找得出，原本的狀態如何，是否屬於「自然損害」的範圍。
另外也會訂立「解約期限」，
一般如果沒有特別訂立，房客解約是三個月前，房東或二房客在不定期的租賃中，是「六個月」的解約期。
但好像是可以用一般契約加以排除這個六個月的提前解約。
另外契約的存續期間，通常特別規定，當二房東跟房東之間的租賃關係終止時，次承租契約也會同時終止。

variation

感謝你們的熱心分享！！！！！！！！！！！